< Zurück zur Übersicht

La valeur d'un bien immobilier dans une succession

La valeur d'un bien immobilier dans une succession

En Région flamande, les héritiers disposent de quatre mois pour introduire une déclaration de succession. Cela semble plus long que cela l'est en réalité. L'une des pierres d'achoppement est la valorisation de l'héritage et, plus particulièrement, des biens immobiliers. Vlabel peut vous aider, mais ce n'est pas sans conséquence.

Le bien immobilier dans la succession

Si le défunt était (nu- ou plein) propriétaire d'un bien immobilier, la valeur de celui-ci doit être reprise dans la déclaration aux droits de succession. L'Administration fiscale (connue en Région flamande sous le nom de Vlabel) sait quels biens immobiliers vous détenez en propriété, mais laisse aux héritiers le soin d'en déterminer la valeur.

Vous devez donc estimer quelle était la " valeur vénale " du bien immobilier au jour du décès. La valeur vénale est le prix net normal que vous recevriez en tant que vendeur si vous vendiez le bien dans des conditions normales (à la date du décès). Ce n'est pas nécessairement le prix en cas de vente publique.

Évaluation trop faible

Votre première réaction sera de minimiser cette valeur : en effet, plus la valeur est élevée, plus les droits de succession à payer seront élevés. Mais une sous-estimation de cette valeur (Vlabel parle en l'occurrence d'insuffisance d'évaluation) peut donner lieu à une amende.
Si la différence n'est que de 10 %, vous ne paierez pas d'amende. Vous devrez certes payer des droits de succession sur le montant plus élevé, mais vous ne ferez l'objet d'aucune majoration d'impôt.

Si la différence est comprise entre 10 % et 25 % du montant indiqué, une amende sera due d'un montant égal à 5 % des droits complémentaires. La majoration d'impôt augmente à mesure que votre estimation s'écarte de celle de Vlabel. Si la différence est de 100 % voire plus, vous paierez une amende de 20 % en plus des droits complémentaires.

Par exemple : vous héritez en tant qu'enfant unique d'une habitation de votre parent survivant et vous estimez cette habitation à 100 000 euros, alors que Vlabel l'estime à 200 000 euros.
À supposer qu'il n'y ait pas d'autre bien dans la succession, vous devriez payer (en 2019) 5 293,14 euros de droits de succession (à cet égard, nous avons fait application du forfait de dettes et de frais funéraires). Les droits de succession sur 200 000 euros s'élèvent à 14 293,14 euros. Sur ces 9 000 euros supplémentaires, vous paierez en plus une amende.

Options en Région flamande

Il existe dans la Région flamande plusieurs options pour estimer la valeur d'un bien.
La première est la plus simple : vous le faites vous-même. Dans ce cas, le mieux est de se baser sur le prix demandé (et payé) dans votre quartier pour des immeubles comparables. Les aspects pertinents sont la superficie (du terrain ou du bâtiment), la situation, la finition et l'état d'entretien.
S'il y a dans votre localité une habitation à vendre qui a plus ou moins la même superficie, mais est moins bien entretenue, vous pouvez utiliser le prix demandé pour l'autre immeuble comme point de départ.
Il existe également des sites web qui proposent une évaluation gratuite ou payante de votre immeuble.
Notez que vous disposez de quatre mois pour introduire votre déclaration : si vous pouvez vendre l'habitation directement (par la voie normale, p. ex. via un agent immobilier), l'administration fiscale n'ira sans doute pas chercher plus loin : le prix de vente effectif sera alors la meilleure estimation possible.

Une deuxième manière de déterminer la valeur vénale d'un bien est de faire appel à un expert. Vous demandez par exemple à un agent immobilier d'estimer la valeur et d'établir un rapport. Les frais de cette estimation sont certes à votre charge, mais vous disposerez incontestablement d'un dossier solide pour justifier votre estimation en cas de discussion. Si vous estimez que cette estimation est un peu trop élevée, vous n'êtes pas non plus obligé de suivre l'agent immobilier.

La troisième possibilité est de faire appel non pas à un simple expert, mais bien à un taxateur-expert agréé. Vlabel a conclu des accords avec des taxateurs-experts agréés. La liste des taxateurs-experts agréés est disponible sur le site web de Vlabel. Il y a certes plusieurs conditions à respecter, mais si vous utilisez l'estimation de cet expert agréé, Vlabel l'acceptera. À nouveau, les frais de cette estimation sont à votre charge et vous avez la possibilité de ne pas l'utiliser si vous pensez que c'est mieux pour vous.

La dernière option est l'estimation par Vlabel elle-même. Vous pouvez donc demander à Vlabel de réaliser l'estimation. C'est gratuit, mais l'estimation est définitive... pour Vlabel, mais en principe aussi pour vous. Après que la cotisation a été établie, vous pouvez encore introduire une réclamation, mais la probabilité que vous obteniez une nouvelle estimation est plutôt faible.
Cette dernière option n'existe que depuis le 1er avril 2019 et doit sans doute encore faire son chemin. La demande doit être faite via le site web de Vlabel. Il est important de noter que cette option ne prolonge pas le délai de déclaration. Demander une estimation deux jours avant la fin du délai de déclaration ne vous sera donc d'aucune aide.

Les autres Régions

En Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, ces options n'existent pas. Les héritiers peuvent certes faire estimer préalablement la valeur vénale d'un bien, mais cette estimation sera toujours à leurs frais et l'estimation (par un ou plusieurs experts) sera contraignante tant pour l'administration que pour le contribuable. Cette décision n'est pas susceptible de recours.

Si vous deviez vendre l'habitation peu de temps après la déclaration et que la vente devait vous rapporter beaucoup plus ou beaucoup moins que le montant estimé par l'expert, l'Administration et vous-même devrez vous en satisfaire. La valeur vénale estimée par l'expert restera valable.

Les sites web

Vlabel a un site web détaillé (https://www.belastingen.vlaanderen.be/erfbelasting ) où vous trouverez des informations générales, mais aussi de nombreux formulaires (comme un formulaire de déclaration standard, un formulaire de demande d'une estimation contraignante), ainsi que des liens vers d'autres documents pertinents (par exemple, la liste des taxateurs-experts agréés).

La Région de Bruxelles-Capitale dispose également d'un site web fiscal (https://fiscalite.brussels), mais pour l'instant, il se limite au précompte immobilier.

La Région wallonne quant à elle n'a pas encore de site web, mais à partir du 1er janvier 2020, elle se chargera de l'administration des taxes régionales (comme le précompte immobilier, les droits de succession et les droits d'enregistrement) et il ne faudra alors sans doute plus attendre longtemps avant qu'elle dispose de son propre site web.

Um unsere Webseite für Sie optimal zu gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies.
Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu.
Weitere Informationen zu Cookies erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung