Der Neubewertungskoeffizient des Katastereinkommens für 2021

Für einen Unternehmer ist der Neubewertungskoeffizient des Katastereinkommens (kurz KE) in zwei spezifischen Situationen relevant: wenn er privat eine Wohnung einem Unternehmen vermietet und wenn er als Betriebsleiter eine Wohnung seinem eigenen Unternehmen vermietet.

Neubewerten oder indexieren

Das KE von Gebäuden ist deren geschätzte Jahresmiete. „In den Anfangszeiten“ (in den 60er Jahren und später) war die geschätzte Jahresmiete ebenfalls der Betrag, auf den Einkommenssteuer geschuldet wurde. Die Berechnung der Steuer hat sich seither weiterentwickelt, doch basiert die Schätzung immer noch auf den Normen und Preisen anno 1975. Um diese Schätzung ein wenig aktueller zu gestalten, führte der Gesetzgeber Mitte der achtziger Jahre eine Art Index ein: den Neubewertungskoeffizient – und für dieses Jahre ist dieser Koeffizient 4,63.

Neubewertung ist nicht gleich Indexierung. Die Grundidee (den Betrag des Katastereinkommens irgendwie aktuell zu halten) ist gleich, doch wird die Indexierung in der Quellensteuer und Personensteuer verwendet, während der Neubewertungskoeffizient lediglich noch in beiden obengenannten Fällen Verwendung findet.

Benutzt Ihr Mieter das Gebäude zu beruflichen Zwecken?

Wer ein Gebäude einer Privatperson vermietet, zahlt Steuern auf das indexierte (!) KE des Gebäudes. Vermieten Sie aber an ein Unternehmen oder an eine V.o.E. oder an eine natürliche Person, die das Gebäude zu beruflichen Zwecken benutzt, bezahlen Sie Steuern auf die Nettomiete.
Die Nettomiete erhalten Sie, indem Sie von der Miete eine Kostenpauschale von 40 % dieser Miete in Abzug bringen.
Diese Kostenpauschale hat hingegen eine Obergrenze: zwei Dritte des neubewerteten KE.

Beispiel: Die Miete eines Gebäude beträgt 10.000 Euro jährlich. Sie dürfen nur 4.000 Euro Kosten in Abzug bringen: die Nettomiete beträgt also 6.000 Euro. Nehmen wir an, das KE des Gebäudes ist 1.000 Euro. Dann darf die Kostenpauschale nicht mehr als 2/3 von 1.000 Euro x 4,63 sein, d.h. 3.086,67 Euro. Der steuerbare Betrag beläuft sich folglich auf 6.913,33 Euro statt auf 6.000 Euro.
Sollte das KE der Wohnung 1.500 Euro betragen, sind 40 % der Miete niedriger als die Obergrenze (2/3 von 1.500 Euro x 4,63 = 4.630 Euro) und werden Sie auf 6.000 Euro besteuert.

Vermieten Sie an Ihr eigenes Unternehmen?

Die zweite Situation, in der wir den Neubewertungskoeffizienten benutzen, ist die des Betriebsleiters, der eine Immobilie an das Unternehmen, dessen Betriebsleiter er ist, vermietet. Es geht um eine Maßnahme, die Missbrauch einen Riegel vorschieben sollte: Durch die Kostenpauschale von 40 % (siehe oben) war es oft interessanter, die Miete statt Gehalt zu erhalten. Die Miete, die der Betriebsleiter von seinem Unternehmen erhält, wird durch die Missbrauchsklausel in Berufseinkünfte umgewandelt. Dies geschieht, wenn die Miete höher als fünf Drittel des neubewerteten Katastereinkommens ist.

Beispiel: Nehmen wir an, der Betriebsleiter erhält 10.000 Euro für eine Wohnung mit einem KE in Höhe von 1.000 Euro. Die Neubewertung der Miete ins Berufseinkünfte gilt für den Teil der Miete, der höher als 5/3 von 1.000 Euro x 4,63 = 7.716,67 Euro. Der Betriebsleiter erhält also 7.716,67 Euro Miete (von der er dann noch 40 % Kosten in Abzug bringen darf) und 2.383,33 Euro Berufseinkünfte (die zu den übrigen Berufseinkünften hinzugefügt werden).