Ihr Vermieter hats nicht mit Heimarbeit
Wenn ein Mieter das gemietete Gebäude zu beruflichen Zwecken nutzt, muss der
Vermieter Steuern auf die Mieteinkünfte und nicht auf das Katastereinkommen, das
häufig niedriger ist, zahlen. In Coronazeiten haben wir zuhauf zuhause
gearbeitet, und viele möchten das gerne auch weiterhin. Doch was denkt der
Vermieter davon?
Der Vermieter ist eine natürliche Person
Wenn Sie als natürliche Person eine Liegenschaft einer anderen natürlichen
Person vermietet, die diese Liegenschaft nicht beruflich nutzt, müssen Sie
Steuern auf das indexierte Katastereinkommen zuzüglich 40 % entrichten.
Vermieten Sie einer Gesellschaft, einer V.o.E. oder natürlicher Person, die das
Gut schon zu beruflichen Zwecken benutzt, sei es nur teilweise, sind Steuern auf
die Nettomiete geschuldet. Die Nettomiete berechnen Sie, indem Sie die Miete und
alle Mietvorteile für Sie um 40 % herabsetzen.
Sie müssen dem noch eine
kleine Berechnung hinzufügen: der pauschale Kostenabzug von 40 % darf nicht
höher als 2/3 des neubewerteten Katastereinkommens sein.
Beispiel 1
Ein konkretes Beispiel:
Sie haben eine Liegenschaft mit einem KE von 1.200 Euro.
Sie ziehen eine Monatsmiete von 700 Euro ein, d.h. 8.400 Euro jährlich.
Der Indexierungskoeffizient der Liegenschaft beträgt 1,8630.
Der Revalorisierungskoeffizient des KE beträgt 4,63.
Vermieten Sie an eine Privatperson, beträgt Ihr steuerbares Einkommen:
*1.200 Euro x 1,8630 + 40% = 3.129,84 Euro.
Vermieten Sie an eine Gesellschaft oder jemanden, der das Gut beruflich benutzt,
beläuft sich Ihr steuerbares Einkommen auf:
8.400 Euro die pauschalen Kosten:
- d.h.: 40% von 8.400 (= 3.360 Euro), also 5.040 Euro;
- oder: 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 Euro), also 4.696 Euro.
Das steuerbare Einkommen beträgt (8.400 Euro 3.360 Euro): 5.040 Euro.
Wenn Sie z.B. 800 Euro Miete monatlich verlangen, sind 40 % von 9.600 Euro (=
3.840 Euro) höher als 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 Euro), und wird der pauschalte
Abzug auf den letzten Betrag beschränkt. Das steuerbare Einkommen beträgt 5.896
Euro.
Der Mieter und berufliche Nutzung
Sie merken es: es muss gewusst sein, ob Ihr Mieter die Liegenschaft zu
beruflichen Zwecken nutzen wird. Der Fiskus geht dabei sehr weit: Wenn Ihr
Mieter ein Ostender ist, der in Hasselt eine Mietwohnung mietet, um näher an
seinem Arbeitsplatz zu sein, kann der Mieter argumentieren, dass er die Wohnung
aus beruflichen Zwecken mietet. Sein Vorteil: die Miete wird zu abzugsfähigen
Berufskosten.
Wenn der Fiskus dies annimmt, bekommen Sie als Vermieter die
Rechnung!
Es kann auch sein, dass der Mieter seine Mietlasten seinem Arbeitgeber
fakturiert, weil sein Arbeitgeber verlangt, dass der Mieter in einem
bestimmten Perimeter vom Arbeitsplatz wohnt. Dann zieht nicht der Mieter die
Mietlasten ab, sondern sein Arbeitgeber. Erneut wird der Vermieter mit einer
weitaus höheren Steuer konfrontiert.
Es zählt nur die wirkliche Miete
Dazu einige beruhigende Neuigkeiten: die Regel, dass berufliche Nutzung der
Liegenschaft in eine Besteuerung der Nettomiete mündet, gilt lediglich für die
Situation, in der die Miete als Berufskosten verbucht wird. Wenn Ihr Mieter zum
Beispiel seine Internetverbindung bezahlt bekommt oder wenn er eine
Entschädigung für bestimmte Unterhaltsarbeiten erhält, führt dies nicht dazu,
dass Sie als Vermieter urplötzlich viel mehr Steuern abführen müssen.
Coronabedingte Heimarbeit
Anfang 2021 erfreute der Fiskus eine Reihe Steuerpflichtige mit einem
allgemeinen Rundschreiben zu Heimarbeitvergütung: seit Februar darf der
Arbeitgeber dem Personal eine steuerbefreite pauschale Büroentschädigung in Höhe
von 129,48 Euro monatlich (bis September 2021 sogar in Höhe von 144,31 Euro)
ausbezahlen.
Wer das Rundschreiben genau liest, stellt fest, dass die Entschädigung einige
Kosten decken muss, auch die der "Benutzung eines Büroraumes beim Arbeitnehmer
zuhause (inklusive Miete und eventuelle Abschreibungen des Raumes).
Mit anderen Worten: der Arbeitgeber zahlt seinem Personal eine Summe aus, unter
anderem damit Sie Miete zahlen, und zieht diese danach ab. Führt dies dann nicht
zu einer beruflichen Nutzung von Liegenschaften? Dem Finanzminister wurde im
Parlament eben diese Frage gestellt.
In erster Instanz bestätigte er, dass die Nettomiete prinzipiell steuerbar wird,
wenn der Arbeitgeber die Miete des Arbeitnehmers zahlt und anschließend
steuerlich in Abzug bringt.
Für die steuerbefreiten Büroentschädigungen möchte er hingegen eine Ausnahme
machen. Es steht außer Zweifel, dass der Mieter die Liegenschaft zu beruflichen
Zwecken benutzt, aber solange er seine tatsächlichen Kosten nicht geltend macht
und die Miete von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringt, wird der
Vermieter für die Nettomieter steuerlich zur Kasse gebeten.