Die Reform der flämischen Registrierungsgebühren

In ihrer Septembererklärung kündigte die flämische Regierung eine erhebliche Senkung der Registrierungsgebühren an, zumindest auf den Kauf der Erstwohnung. Die Satzsenkung wird sogleich auch ausgeglichen durch eine Satzerhöhung in anderen Situationen. Ein Überblick.

Die Satzherabsetzung

Ab 1. Januar 2022 werden nur noch 3% (anstelle der heutigen 6 %) Registrierungsgebühren auf den Erwerb einer Eigenwohnung in vollem Eigentum in der flämischen Region geschuldet. Die Erhebung von Registrierungsgebühren auf die Übertragung einer Immobilie hängt von der Region ab, wo die Immobilie liegt. Auch Bewohner anderer Regionen oder sogar anderer Länder, die nachweisen können, dass sie die Bedingungen erfüllen, haben somit Anrecht auf diesen herabgesetzten Satz.

In erster Instanz muss es sich um Ihre Eigenwohnung handeln.
Sind Sie schon Besitzer einer anderen Wohnung oder eines Baugrundstücks, kommt der gesenkte Satz nicht in Frage, außer wenn Sie sich dazu verpflichten, die andere Wohnung oder das Bauland binnen einer bestimmten Frist nach der Aufstellung der notariellen Urkunde zu veräußern. Diese Frist beträgt 2 Jahre. Wenn Sie sich nicht dazu verpflichten, entrichten Sie den normalen Satz. Wenn sich nachträglich herausstellt, dass Sie die anderen Güter dennoch fristgerecht verkauf haben, können Sie erneut den herabgesetzten Satz beantragen.
Auch wenn eine Enteignung ansteht und Sie nachweisen, dass Sie eine Wohnung kaufen, weil die andere Wohnung enteignet wird, können Sie in den Vorzug des herabgesetzten Satzes gelangen. 

Es muss auch eine Wohnung sein, was bedeutet, dass die Immobilie zur Unterbringung einer Familie oder Person dienen muss. Baugrundstücke sind daher ausgeschlossen.

Sie müssen auch in eigenem Namen kaufen. Ein Kauf über eine Gesellschaft geht nicht. Umgekehrt stellt der Besitz einer Immobilie über eine Gesellschaft kein Hindernis für die Anwendung des gesenkten Satzes dar (außer den Fiskus kann nachweisen, dass Sie ausdrücklich einen Bau vorgesehen haben).

Schließlich müssen Sie binnen drei Jahren nach dem Kauf die Wohnung beziehen.

Wenn Sie den gesenkten Satz beantragt haben und danach die Bedingungen nicht erfüllt haben, müssen Sie natürlich die Standardregistrierungsgebühren zahlen, zuzüglich eines Strafgeldes von 20 %.

Es kommt noch besser...

Wenn Sie sich beim Kauf zu einer tiefgreifenden energetischen Sanierung der Wohnung verpflichten, können Sie sogar einen Satz von lediglich 1 % erhalten. Es besteht zur Zeit auch ein niedrigerer Satz für energetische Sanierung, aber der beträgt noch immer 5 %.

Die Bedingungen für den gesenkten Satz bleiben die gleichen wie früher: Sie haben 5 Jahre Zeit, um ein qualifizierendes Energiezertifikat zu erhalten sowie ebenfalls 5 Jahre Zeit, um die Wohnung zu beziehen. Achtung: dieser Satz von 1 % gilt auch lediglich für die einzige Eigenwohnung.

Es gibt hingegen eine Kehrseite der Medaille: Wenn Sie eine Wohnung für einen Preis unter 200.00 Euro erwerben (in bestimmten Städten unter 220.000 Euro), bekommen Sie zur Zeit neben dem herabgesetzten Satz für eine Eigenwohnung einen Rabatt von 5.600 Euro (oder 4.800 Euro, wenn Sie den gesenkten Satz auf energetische Sanierung erhielten). Die Ermäßigungen für bescheidene Wohnungen werden am 1. Januar 2022 auf jeweils 2.800 Euro und 960 Euro herabgesetzt. Zudem werden die Grenzwerte heraufgesetzt auf jeweils 220.000 und 240.000 Euro.

Die Satzerhöhung

Wenn es sich nicht um die einzige Eigenwohnung, die Sie selbst bewohnen (werden), handelt, klettern die Registrierungsgebühren ab dem 1. Januar 2022 von 10 % auf 12 %. Auf diese Weise soll der Druck der Investoren am Immobilienmarkt, genauer gesagt am Wohnungsmarkt, genommen werden. Sie müssen nämlich 9 % mehr Steuern zahlen als Personen, die eines solche Wohnung als einzige Eigenwohnung erwerben möchten.

Es scheint – doch aus den verfügbaren Informationen kann das noch nicht ganz sicher gefolgert werden -, dass die Anhebung von 10 auf 12 % nicht nur für Wohnungen gilt. Dies würde dann bedeuten, dass auch Unternehmen, die keine Wohnung, sondern ein kaufmännisches oder logistisches Gebäude oder ein Bürogebäude erwerben, 2 % mehr Steuern abführen müssten.

Mitführbarkeit

Die Flämische Region kennt zur Zeit ein System der „Mitführbarkeit“ von Registrierungsgebühren. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und diese später veräußern, um eine andere Wohnung zu kaufen oder zu bauen, dürfen Sie die Registrierungsgebühren, die Sie auf den ersten Kauf entrichtet haben, auf die Gebühren auf den zweiten Kauf anrechnen. Eventuell werden die ersten Registrierungsgebühren sogar noch erstattet.
Wichtige Einschränkung: Der Betrag der übertragbaren Registrierungsgebühren ist auf 13.000 Euro begrenzt.

Diese Übertragbarkeit verschwindet jedoch 2024. Bis 31. Dezember 2023 können Sie diese noch beanspruchen.

Zudem kann der herabgesetzte Satz von 3 auf 1 % nicht mehr länger kombiniert werden mit der Übertragbarkeit. Nach dem 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2023 müssen Sie also zwischen, zum einen, den Satz von 3% (eventuell 1 %) ohne Übertragbarkeit und, zum anderen, einen Satz von 6 % (eventuell 5 %) mit der Möglichkeit der Übertragung von Registrierungsgebühren wählen.

Wer 12 % (heute 10 %) Registrierungsgebühren entrichten muss, kann ebenfalls in den Vorzug der Übertragbarkeit der Registrierungsgebühren gelangen. Bis 31. Dezember 2023. Danach ist dieses Recht verwirkt.

Bauland

Wer eine bestehende Wohnung kauft, erzielt einen Gewinn. Wer hingegen ein Baugrundstück kauft, um es zu bebauen, oder wer einen Neubau kauft (mit MwSt.) verliert beim neuen System. Die Registrierungsgebühren auf Baugrundstücke fallen nämlich ab dem 1. Januar 2022 von 10 % auf 12 %.

Ab dem 1. Januar 2022

Die Satzsenkung findet Anwendung auf Übertragungen, die nach dem 1. Januar 2022 notariell beurkundet werden.

Wer eine Erstwohnung kaufen will, wird dazu neigen, die notarielle Beurkundung auszusetzen bis auf das darauffolgende Jahr. Wenn ein sogenannter Vorverkaufsvertrag geschlossen wurde, muss dieser Vertrag innerhalb von vier Monaten registriert werden. Wenn ein bestehender Verkaufsvertrag revidiert wird, um die notarielle Beurkundung rund um den Jahreswechsel auf das darauffolgende Jahre zu verschieben, wird dies als Missbrauch betrachtet und kann vom Fiskus abgelehnt oder sogar bestraft werden. 

Die Satzanhebung hingegen findet Anwendung auf Übertragungen, deren Kaufvertrag oder Kaufversprechen nach dem 1. Januar 2022 geschlossen wurde. Wer also in eine zweite Wohnung investieren will, muss nicht eilends die notarielle Urkunde aufstellen lassen. Wenn der Kompromiss 2021 geschlossen wurde, gilt der Satz von 10 % noch immer.